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売買の部屋

最近よく目に付く住宅性能表示とは 実際に資料や図面を取りよせてみよう 売買希望物件問い合わせカード 売買代金以外にかかる費用は? マイホームをGETするぞ

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1.我が家はいくら
我が家はいくら?
売却をする為の第一歩は、自分の家のいくらかを知ることです。売却価格をある程度予測しておかないと、新しい家への買い換えにいくらいるのかさえ分かりません。

希望価格と査定価格は一致しない
不動産屋に査定を依頼する前に、やっぱり、こんな価格で売れたらいいなぁとイメージすることでしょう。自宅を高く売りたいと思うのはあたりまえです。そして、ほとんどの人がこの「希望価格」を実際、不動産のプロがあらゆる面から計算した「査定価格」を下回ることがほとんどです。

気になる売出価格の出し方

売却活動のプロセス

不動産会社と媒介契約を結んでから、いよいよ自宅を売り出します。 プロである不動産会社の担当者とよく相談し、希望に近い条件で売却する為の注意点を確認しましょう。

売却の条件を決める 「いくらで売り出すか?」「引渡し時期はいつがいいか?」「価格交渉はどの程度まで応じるか」といった売却条件を相談して決めます。
広告・チラシをうつ 情報誌に物件情報を掲載したり、広告・チラシを出すための間取り図等をお借りします。 物件を売る為の販促活動にご協力ください。
見学者を迎える 物件を紹介がはじまると、見学希望者が現れます。見学者を迎えるとき家の中が散らかっているとあまりいい印象を与えません。いつ人が訪ねてきても困らないように整理、清掃しておきましょう。 特に、キッチンや水周りは、気になる部分です。そして、押入れ等の収納箇所もチェックするところです。なお、リフォームや設備の修理は前もって不動産会社と相談してください。

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2.マイホームをGETするぞ
まず、自分の購入できる住宅の予算の目安をたててみましょう。

頭金はいくらまで用意できる?
あなたの貯金額から、買える住まいの予算を割出してみましょう。

買える住まいの価格を100%とするとそれに対して必要な頭金は25%にあたります


収入から逆算!
返済可能金額を割出す
年収から住宅ローン返済額の比率を考えると年収が100%とした場合、25%が「苦しくない」返済の目安といわれています。但し、収入によっては35%まで可能である。


収入基準を確認しよう

各金融機関では、利用するひとの年収における住宅ローンの負担率の制限を設けています。この基準を超えるような金額を借りることは出来ません。中でも公庫の基準は厳しくは、住宅の種類ごとに限度額が決められています。

いくら借りられる?
年収の4倍から5倍の借入が目安です。(物件、年収、勤続年数 etc)ケースバイケースです。お客様一人一人にあった資金計画を当社がお作りします。

奥の手!?親から頭金を借りて増やす
頭金が足りない分を、親から借りて増やすという手のある。特に公庫融資だけでは不足する分だけでも、親から借りて支払うのが上手な借り方。めんどくさい手続きがいらない上、併用するローンも少なくてすむ。但し、きちんと借用書を作っておくことが大切。 親から借りた金額が100万円を超えない場合、親が承諾しているなら、金利0でもかまわない。金利をつけると、受け取った親側は金額によってだが、雑収入となって、申告しなくてはならなくなる場合があるので注意。
但し借入金が1000万円を超える多額の場合、金利が0の場合、市場金利より安い場合、親から子供への贈与とみなされることがあるので、注意したい。

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3.では、実際に資料や図面を取りよせてみよう
いろいろな住宅があるよ
【一戸建ての構造】
一戸建て住宅には、木造構造の在来工法とツーバイフォー工法、軽量鉄骨の住宅3大工法があります。それぞれの長所、短所を知り、あなたのライフスタイルにあったものを選びましょう。
なお、いずれの一戸建ても、一定の基準を満たせば、公庫・年金融資で最長35年の返済期間が選べます。

在来工法  
<<特徴>> 柱と梁を組合わせた日本古来の工法。木造軸組工法とも言われています。 高温多湿の季候に対応するため窓を大きくとる。
<<耐久性とローンの返済期間>> 一般的な耐久性は30年。ただし、柱を太くしたり、補強金具を設置することなどで、耐久年数を延ばすことが出来ます。ローンの返済期間は一般的木造住宅の場合、最長25年(公庫・年金)。耐久性木造住宅の場合、最長35年までのローンを組める場合もある。

ツーバイフォー工法  
<<特徴>> ツーバイフォーとは2×4の英語読みで断面が2インチ(約5cm)×4インチ(約10cm)の角材と合板によって頑丈なパネルを壁や床に構成しているもの。つまり、パネルという面を使って箱を組み立てる工法というわけです。この壁式構造は大きな空間を作り易い反面、大きな窓がとりにくくなります。また、隙間風が入らず、気密性、断熱性が高いのも特徴の一つです。

やっぱり新築?それとも中古がお得?
新築住宅と中古住宅に違い
  新築住宅の場合 中古住宅の場合
融資や税金 新築住宅は、住宅金融公庫をはじめとした住宅ローンを受けやすく、返済期間も長く設定できます。税制の軽減も受けやすい。 公庫なども公的融資では、返済期間は新築より短く設定され、毎月の返済額が多くなります築年数によっては融資が受けられないこともあります。税制軽減の条件の同様です。
間取り 採光・通風を高める工夫などが施され、最近の良好も取り入れ、プライバシーを重視した、機能的な間取りが見られます。
築年数によって、様様だが、昔ながらの間取りや、居室や収納スペースが小さく生活しにくい間取りも見られます。
設備 浴室乾燥気やフルオートバス、床下暖房などを加え最新設備が取り入れられた住環境が新築の特徴です。 ケースバイケースですが、分譲当時の流行の影響をうけている為、いろいろな機能が限定されてきます。不自由を感じることもあるようです。
売り主の違い 不動産会社などの企業や公的機関などが売り主となる。新つくの場合、品質確保促進法と言う法律の対象となりますので、万が一欠陥が見つかった場合、法に従って処理できる 個人が売り主になる場合が多く、一部、不動産会社が売主になる場合もあります。中古住宅は品質確保促進法の対象外で欠陥部分あった場合、個人を相手に処理する必要があります。
まとめ 新築住宅は間取りや設備が工夫され居住性が高い。融資が受けやすいという長所も見逃せないその反面、完成前に購入を決めなくてはならない面もある。 価格の安さが魅力の中古住宅。チェックのしやすさなども特徴。一方、ローンの組みにくさや保証の受けにくいという短所もある。

土地を買って家を建てる場合はどうなるの?

思うどおりの間取りにしたいとお考えの方は、やっぱり、土地を購入して、オーダーメイドで家を設計する方法をお考えになると思います。
その土地にも建築条件がつくケースとつかないケースがあります。

建築条件付き土地って?
建築条件付き土地とは、「家を建設する施工会社が定められており、着工までのタイムリミットも決まっている」土地。建築条件の付かない土地であれば、設計者も施工会社も選ぶことが出来ます。

さぁ物件を下見しよう
立地条件をチェック

  □ 駅から歩いて何分かかる?毎日のことだから負担にならない?
□ 騒音やにおいなど周辺に不快に感じる施設などはない?
□ 住みたい土地の日当たりは?もし周りに建物がたっても日当たりは悪くならない?
  前面の道路の幅、どんな建物が建てられる地域か確認した?
□ 最寄駅、建物周辺の商業施設、公共施設は生活に必要なものがそろってる?
□ 昼間以外の時間、あるいは数回下見をした?

周辺の環境・便利さは何で決める?

エリア選びは、身近な地域で生活に便利か?子育てに適しているか?自然環境は豊かか?など人によって色々。それぞれのチェックポイントを紹介しましょう。

生活の便利さ
生活の便利さを判断する時、毎日のお買物が気になります。スーパーや百貨店、コンビニストア、商店街の充実度ははずせません。また、市役所、警察、銀行、郵便局、病院や保健所など近くにあれば便利です。

子育て環境
保育園、幼稚園、小学校や中学校、学習塾などが近くにあると子供たちも安心して通学、通園が出来るでしょう。保育園幼稚園の空き状況や費用、時間外保育について確認しましょう。

自然環境
エリア近所に大きな公園や児童公園、森林や緑地・遊歩道、池や川等があれば、子供がのびのび育てることができ、レジャーにも活用できます。また災害時の避難場所などは、そういう大きな公園や緑地を指定している自治体も多いようです。

街の環境
市街化区域ではその地域ごとに建てられる建物の種類が決まっています。例えば第1種低層住宅専用地域は一戸建てや3階建てまでの低層マンションしか建てられない専用地域なので、閑静な住宅環境が維持されるでしょう。

現場に持って行きたい新築一戸建てのチェックリスト

  □ 住宅性能表示基準での評価を受けている
□ 外観、町並みに統一感、画一的である
□ 道路の幅は狭くないか、威圧感を持たないか
□ 車庫スペース
□ 燐戸とは近すぎないか、窓の位置はずれているか
□ 庭の設備
□ 地盤について、地質調査や周囲の風景から判断
□ 周囲の建物の壁にひびなどが無いか
□ 建物のコーナーが開口部になっていないか
□ 換気口がついているか
□ 基礎の寸法は合っているか
□ 床したの換気口は、4m以内ごとに設置されているか
□ ベランダに位置や機能に問題はないか
□ 日当り
□ コンセント、テレビジャック
□ 天井の高さ
□ 動線
□ 和室の位置
□ 収納の位置や大きさ、扉の開け締め
□ 給湯器
□ 給気口
□ 床のきしみはないか、水平か、
□ 床下収納の位置
□ 流し台の高さ、水周りの使いやすさ
□ 玄関の段差や上がり框の高さ
□ 廊下の幅
□ 化学物質の対策
□ 建具のたてつけ
□ 電気の容量や分電盤の文字の大きさ
□ トイレ、お風呂場の使いやすさ

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4.売買代金以外にかかる費用は?

諸費用
・登記費用 ・ローン保証料 ・ローン事務手数料 ・不動産手数料(仲介料)
・印紙代 ・火災保険料 ・都市計画税(日割) ・固定資産税(日割)
物件によっては建物消費税、水道負担金、つなぎ融資、生命保険等がかかる場合もあります。

つなぎ融資
公庫や年金を利用する場合、つなぎ融資という費用がかかることがあります。公庫屋年金は入居後に登記したからでないと、融資が実行されないので、残金決済・引渡しから融資実行までの間のつなぎ資金を銀行から借りるのです。つなぎ融資を利用すると利息分を費用としてい払うことになります。 不動産所得税 新しく不動産を取得したときにかかる税金。土地や建物の購入、建築、増改築、贈与などでもらった場合などが課税の対象になります。所轄の役所から、納付書が送られてきます。

不動産所得の税の計算方法
   土地・土地評価額840万×1/2×
    税率4%×3/4−{1m2当たり土地評価額12万
             ×1/2×建物床面積70m2×3%}


引越し代金
新居に入居する際、専門の引越し業者に依頼するのが、一般的です。費用はケースバイケースですが10万円前後が平均。サービス内容や距離によっては、30万円ぐらいかかる場合もあります。

家具や照明代など
家具や照明、カーテンを新調するかによって費用が大きく変わります。公庫の調査では、最低限必要なカーテンと照明だけで20万〜30万円前後。家具やエアコンなども買い揃えると14万前後が平均値です。


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5.最近よく目に付く住宅性能表示とは
新法の2つ目の柱として2000年にスタートしている住宅性能表示制度は耐震性や省エネ性などの項目を含めた9分野28項目から判定する内容になっています。表示の義務はないもので、性能を評価してもらうかどうかは購入者次第です(但し、設計前に依頼しなければなりません)評価書を発行してもらうための評価料は10万〜20万円程度が相場となります。

日本住宅性能表示基準(素案)の概要
1) 構造の安定(地震や強風に対する強さ、地盤の強さなど)
2) 火災時の安全(火災時の非難のしやすさ、延焼の受けにくさなど)
3) 構造躯体の劣化の軽減(構造構造躯体の耐久性)
4) 維持管理への配慮(配管の維持管理への配慮の程度)
5) 温熱環境(躯体の断熱・機密による省エネ性)
6) 空気環境(ホルムアルデヒドの放散量、換気の方法など)
7) 光・視環境(開口部面積の大きさ、採光のしやすさ)
8) 音環境(床や壁の遮音性)
9) 高年齢者等への配慮(バリアフリーの程度、介護のしやすさ)
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売買希望物件問い合わせカード
詳細を記入していただくことによって、ご希望に近い物件も選定が可能です。

氏名 ※必須
E-mail ※必須
(半角英数でご記入ください )
ご自宅電話番号
勤務先電話番号
携帯電話番号
ご自宅住所

勤務先住所

勤務先名
世帯主の収入
家族の収入
その他の収入
収入の合計
予算総額 万円位
即金  ローン使用  買い換え
頭金 万円+ローン借入 万円
銀行)
返済期間
・返済能力
毎月 円 
ボーナス 円 
年間
家族(内訳)
希望条件
種別 住宅  土地  マンション
アパート  店舗
目的 自家  貸家   投資  贈与  その他
沿線 線および

距離 駅から徒歩
バス便も可  バス便不可
地区 日野駅・豊田駅に限る
日野市であればよい
八王子でもよい
土地 m2くらい〜
建物 新築に限る
中古でも良い
部屋数 DK
時期 頃まで
良いものがあれば
急がない
その他
購入動機
現在の住居 一戸建て自宅
マンション
社宅
借家
公営
民営アパート


 


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